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銀行業危機暫歇之際，美國商業地產卻危機隱現。近日，全球最大上市房地產公司之一博楓（Brookfield）爆出1.614億美元的商業房地產按揭貸款支持證券（CMBS）違約。而在今年早些時候，Brookfield就已經因為位于洛杉磯的兩棟大樓——Gas Company Tower和777 Tower相關的7.84億美元債務而違約。截至2022年，博楓全球資產規模超過7500億美元，其中130億美元在中國。 無獨有偶，去年12月1日，全球資管巨頭黑石突然宣布限制旗艦房地產投資信托基金（BREIT）的贖回，引爆市場對地產行業的擔憂。今年3月初，黑石又被爆已違約一只5.31億歐元（約5.62億美元）的芬蘭CMBS。 隨著美聯儲不斷加息抬升市場利率以及疫情帶來的影響，投資者對房地產市場尤其是商業房地產越來越缺乏信心，而上個月的銀行倒閉事件無疑令嚴峻的市場形勢雪上加霜，加上消費者看淡經濟前景，美國商業地產的前景黯淡。在短期內，高盛預計違約率將持續上升，特別是在金融行業更加波動的情況下。針對商業房地產的危機以及黑石的困境等話題，“財富Plus”用戶展開了激烈的討論，以下是部分用戶的精彩觀點：

鐘正生

平安證券首席經濟學家

王衍行

Brookfield拖欠十二棟辦公樓共1.614億美元CMBS貸款，只是通常的債務違約預警，還遠遠夠不上多米諾骨牌的第一塊。原因有四：一是金額不大；二是占比較低，尚不會影響Brookfield的償還能力，更談不上破產清債；三是辦公大樓的價格波動幅度不大。根據Green Street的數據，過去一年寫字樓的價格下跌了約25%；四是美國首都華盛頓的辦公樓是個極端的現象。本次爆出的Brookfield基金違約主要涉及位于美國首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在1.614億美元債務涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有52%，遠低于2018年這批債務承銷時的79%。好的情況是，截至今年第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓中，有86%的入住率。 不過，美國辦公樓市場的確面臨諸多不利因素：一是疫情給美國市場某些地區的傳統辦公室帶來了挑戰，入住率大幅降低；二是借貸成本飆升；三是最近的金融動蕩給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的行業帶來新的挑戰，這里主要指該行業借貸環境的更加嚴峻。 由于對房地產前景的擔憂，與寫字樓相關的股票今年暴跌，風險已經釋放了一部分。未來總體風險不大。摩根士丹利和Trepp數據顯示，今年還有約4000億美元商業地產（CRE）的債務到期。對于美國來說，這還不算個大數目。如果美國經濟嚴重衰退，那 么，對商業地產肯定雪上加霜。但是，現在研究這個問題，為時尚早。 （ 點擊查看《知名地產商旗下辦公樓爆出1.6億美元債務違約》精彩解讀 ）

付偉

資深財富管理從業者