四大行明確：9月25日起主動下調(diào)房貸利率，無需購房者申請

(資料圖)

吃透規(guī)則 購房者能省多少錢

自8月31日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(簡稱《通知》)后不久，“中農(nóng)工建”等四大商業(yè)銀行昨天發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據(jù)，對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進行解答，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。

明確三個問題

梳理銀行相關(guān)公告，記者發(fā)現(xiàn)此次細則進一步明確了三個問題：

一是調(diào)整規(guī)則 由于貸款市場報價利率(LPR)改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則明確了三個時間段，即2019年10月7日前發(fā)放(且已轉(zhuǎn)換為LPR定價)、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。

二是調(diào)整方式 多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續(xù)銀行會進行認定，符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。

三是利率不會上調(diào) 由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限的情況)，如果出現(xiàn)，銀行不會調(diào)整，即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

月供負擔(dān)減輕

事實上，對廣大已申請房貸的消費者來說，有兩件事比較關(guān)心，一是自己究竟能省多少錢？二是自己需要做什么？

“根據(jù)細則，不同的三個時間段，具體情況也不同。”易居地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進以三個時間段貸款百萬元購房的情況為例，為大家細細算了一筆賬。

2019年10月前購房，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+0基點”。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點”，即%+0%=%。如此對比，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬元、月供5868元，而現(xiàn)在總利息為76萬元、月供4890元。兩相比較，總利息少支付35萬元、月供即每月少還978元。

2019年10月至2022年5月之間購房，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+0基點”。當(dāng)年購房者的較高利率大概為%，那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到%+0%=%。如果按此計算，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬元、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬元、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬元、月供即每月少還1300元。

2022年5月份后購房，其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR-20基點”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為%，按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到%-%=%。照此計算，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬元、月供為5491元，而現(xiàn)在的總利息為72萬元、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬元、月供即每個月少還717元。

銀行自動調(diào)整

搞清了不同時間段的利率調(diào)整情況，對廣大購房者來說，下面的問題就是自己該做什么？

根據(jù)細則，這次降低房貸利率采取了“系統(tǒng)默認統(tǒng)一下調(diào)”的做法。換句話說，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行App或公眾號查看什么，銀行根據(jù)此次發(fā)布的規(guī)則，會統(tǒng)一進行自動調(diào)整。

“購房者可以安心上班、努力賺錢，估計9月底或10月份開始會陸續(xù)收到短信，即提示根據(jù)相關(guān)規(guī)則，你的房貸利率進行了調(diào)整，請按時足額償還房貸。換句話說，沒有所謂的簽合同、簽字、確認、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開始每個月還房貸的錢少了，或者說銀行卡每個月會剩余好幾百或好幾千元。”嚴躍進說。

嚴躍進還指出，部分購房者稍微要注意一下這次政策。“比如說10月份沒有發(fā)現(xiàn)自己的房貸降低，那么要稍微關(guān)注一下政策內(nèi)容，部分可能是你買的不是首套房，所以不能享受這個政策。部分可能按認房不認貸規(guī)則，你買的是首套房了，但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現(xiàn)在的房子屬于首套房，但銀行也不知道。對于此類問題，也不必焦急。可以咨詢銀行，今年或明年都可以去補下手續(xù)，然后把優(yōu)惠拿到，這個月不急也問題不大。”

實際上，關(guān)于房貸降低了多少，購房者還要根據(jù)實際情況來分析。例如，各地可以給出的最低利率也有約束，一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點”或“LPR-20基點”，可能是“LPR+35基點”。具體而言，銀行給到的最優(yōu)惠利率計算公式，也就是“LPR+35基點”，所以此前幾天各地陸續(xù)公布“某地首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限”，其實就是為此次調(diào)整計算公式做準(zhǔn)備。購房者可以了解各自城市的情況，看看最低可以調(diào)到多少。但需要說明，各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，比如說某地工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應(yīng)該是一樣的，不會一個高一個低。