出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

(資料圖)

編輯 | 吳亞

雙主業(yè)運(yùn)行的建發(fā)股份（600153.SH），經(jīng)過一年的地產(chǎn)逆勢加杠桿，開始影響其整體業(yè)績表現(xiàn)，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)業(yè)績穩(wěn)健，地產(chǎn)結(jié)算受減值影響拖累。

建發(fā)股份（600153.SH）主要有供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩大主業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中于建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大地產(chǎn)平臺(tái)，而建發(fā)房產(chǎn)旗下又控制建發(fā)國際（01908.HK）這一港股上市平臺(tái)。

但也正是雙主業(yè)運(yùn)行的模式，令建發(fā)股份在2022年有效對(duì)沖了來自地產(chǎn)下行的沖擊波，整體業(yè)績表現(xiàn)相比絕大多數(shù)房企利潤下滑甚至虧損更具彈性，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)如同那個(gè)彈簧墊，緩沖了地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤的下滑。

年報(bào)顯示，建發(fā)股份2022年實(shí)現(xiàn)營收8328.1億元，同比增長17.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤62.8億元，同比增長2.3%（調(diào)整后）；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流154.9億元，基本每股收益1.93元。

其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)收入6963.2億元，歸母凈利潤40.1億，分別同比增長13.9%和23.1%；凈利率為0.61%，同比增加0.06個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1364.9億，同比增長41.7%；歸母凈利潤22.7億，同比下降21.2%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個(gè)百分點(diǎn)。

建發(fā)股份解釋稱：“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部業(yè)績下降主要系計(jì)提減值準(zhǔn)備增加導(dǎo)致。”

從表面看，建發(fā)股份整個(gè)實(shí)現(xiàn)了營收利潤的雙增長，但如果將永續(xù)債產(chǎn)生的利息刨除，呈現(xiàn)的則是歸母凈利潤下滑局面。

扣減永續(xù)債利息，歸母凈利實(shí)降2.61%

建發(fā)股份2022年實(shí)現(xiàn)的62.8億元?dú)w母凈利潤中，包含屬于永續(xù)債持有人的利息5.09億元。如果扣除這一部分，其真實(shí)的歸母凈利潤為57.73億元。

年報(bào)顯示，建發(fā)股份2022年歸屬于永續(xù)債持有人的利息同比增加 2.96億元。如果扣減此影響后，其歸屬上市公司股東凈利潤將同比下降 2.61%。

永續(xù)債名義上是債，但由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是歸為權(quán)益，即具體的借款資金不計(jì)入負(fù)債，而是計(jì)入其他權(quán)益工具，因此可以有效地降低資產(chǎn)負(fù)債率，幫助房企美化財(cái)報(bào)，隱藏真實(shí)的負(fù)債水平。

建發(fā)股份解釋稱，本公司發(fā)行的永續(xù)債能夠無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的合同義務(wù)，亦無須通過公司自身權(quán)益工具結(jié)算，滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)-金融工具列報(bào)》以及《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》關(guān)于權(quán)益工具的確認(rèn)條件，故分類為權(quán)益工具。

根據(jù)其財(cái)報(bào)可知，截至2022年底，建發(fā)股份永續(xù)債為126.89億元，相比2021年的96.42億元增加30.47億元，正是增長的這一部分永續(xù)債，以及其利率逐年遞升的特性，使得建發(fā)股份去年永續(xù)債利息同比增加 2.96億元，使得歸母凈利潤同比下降 2.61%。

其期末發(fā)行在外的優(yōu)先股、永續(xù)債等其他金融工具共有12筆，包括2022年發(fā)行的“22建發(fā) Y1”、“22建發(fā)Y2”、“22建發(fā)Y3”和“22建發(fā)Y4”四筆永續(xù)債。

發(fā)行永續(xù)債的同時(shí)，建發(fā)股份也在償還永續(xù)債。現(xiàn)金流量表顯示，其2022年共償還永續(xù)債49.42億元，其中償還永續(xù)債“20建發(fā)Y1”，沖減資本溢價(jià)412萬元。但是從其不斷增高的永續(xù)債規(guī)模來看，發(fā)行金額高于償還金額。

進(jìn)入2023年后，建發(fā)股份還在繼續(xù)發(fā)行永續(xù)債，計(jì)劃發(fā)行一筆150億可續(xù)期公司債券，擬用于償還有息債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。截至4月10日，該筆債券在上交所的更新狀態(tài)依舊是“提交注冊”。

如果從建發(fā)房產(chǎn)旗下上市平臺(tái)建發(fā)國際觀察，永續(xù)債占母公司擁有人應(yīng)占權(quán)益的比例高達(dá)45.8%。建發(fā)國際年報(bào)顯示，2022年權(quán)益總額為794.2億元，母公司擁有人應(yīng)占權(quán)益為316.37億元，非控股權(quán)益為477.83億元。

其中，母公司擁有人應(yīng)占權(quán)益316.37億主要由兩部分構(gòu)成：一部分是建發(fā)國際權(quán)益持有人應(yīng)占權(quán)益171.37億元；另一部分便是永續(xù)貸款認(rèn)購人應(yīng)占權(quán)益145億元。

不僅是建發(fā)股份和建發(fā)國際，其背后的建發(fā)集團(tuán)也頗為偏愛永續(xù)債，其計(jì)劃發(fā)行的150億元永續(xù)債，截至4月10日狀態(tài)已經(jīng)更新為“注冊生效”。雖然永續(xù)債吞噬了建發(fā)股份的一部分利潤，但也在助推其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢進(jìn)發(fā)。

拿地強(qiáng)度達(dá)49%，建發(fā)國際猛增員工5865人

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022 年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比降幅達(dá)到 42%。建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 2097.25 億元，同比下降 3.60%。

其中 ，聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 315.26 億元，同比減少25.26%；建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 1781.99億元，同比增加1.60%，銷售規(guī)模位列全國第十位。而在此前2017年至2021年，建發(fā)房產(chǎn)行業(yè)排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。

尤其是在土地方面的投拓力度，建發(fā)股份僅此于華潤、中海、保利三家頭部央企，2022年以544億元的拿地金額，位列全國拿地排行榜第四，成為去年民營房企放緩拿地，央國企成為土地市場主角的典型。

年報(bào)顯示，建發(fā)股份2022年獲取土地62宗，全口徑拿地金額1030.3億元，其中一二線城市占比達(dá)92%，主要集中于上海、廈門、北京、杭州等地，拿地/銷售金額比例為49%，拿地強(qiáng)度達(dá)49%。

截至2022年末，其土地儲(chǔ)備2362.21萬平米，對(duì)應(yīng)貨值3368.4億元，在一二線城市貨值占比約70%。

地產(chǎn)分化態(tài)勢之下，越來越多房企拿地聚焦一二線核心城市，以保證項(xiàng)目的去化率和現(xiàn)金回款。建發(fā)股份也不例外，采取“勤踏勘、嚴(yán)篩選、慎出手”的拓展策略，在區(qū)域選擇上聚焦高能級(jí)城市和優(yōu)質(zhì)地段，深度挖掘流動(dòng)性好、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，意在增強(qiáng)土儲(chǔ)安全邊際，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，其代建業(yè)務(wù)也得到了大力拓展，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)2022年新拓展項(xiàng)目 58 個(gè)，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療、大型公建等領(lǐng)域齊頭并進(jìn)。

建發(fā)房產(chǎn)的拓展力度，從其員工人數(shù)也可管窺一二，2022年房企普遍裁員，建發(fā)國際員工人數(shù)卻由2021年的13729人增至19594人，猛增5865人。

但在擴(kuò)張之下，建發(fā)股份也不可避免的受到行業(yè)波及，陷入了增收不增利的局面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1364.9億元，同比增長41.7%，但歸母凈利潤下滑21.2%至22.7億元。

其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤下滑，主要源于2022年行業(yè)整體下行，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑至14.64%，較上年降低2.12pct；同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值損失51.8億元，較去年增加37.6億元。

對(duì)于建發(fā)股份未來的發(fā)展，多個(gè)機(jī)構(gòu)持看好態(tài)度，東北證券認(rèn)為其房地產(chǎn)銷售優(yōu)于同業(yè)平均，已售未結(jié)資源充足，未來營收確定性較強(qiáng)；華泰證券認(rèn)為其優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)為規(guī)模增長打下基礎(chǔ)；浙商證券則是認(rèn)為其地產(chǎn)銷售顯韌性，逆勢拿地靜待開花。